>>人気急上昇中のWordPressテーマ【SWELL】

【サラリーマンの資産運用】「不動産投資の基礎」メリットとリスクは?

フリー画像 マンション

この記事は、

  • 老後の年金が不安…という方
  • 資産運用として、不動産投資を検討している方
  • 不動産投資について詳しく知りたい…という方

にむけて、不動産投資の仕組み、メリット・リスクについて詳しくまとめました。

もくじ

スポンサーリンク

【サラリーマンの資産運用】「不動産投資の基礎」メリットとリスクとは?

不動産投資といっても、種類はさまざまです。

  1. ワンルームマンション投資
  2. アパート(一棟)投資
  3. 戸建て投資

今回は、サラリーマンの方が多くやられている
「ワンルームマンション投資」について、ご紹介します。

不動産投資の仕組み

マンションの一部屋を、
銀行から借入をして購入します。
そして、そのお部屋に入居者をつけ、
そこから発生する家賃を受け取る仕組みです。

入居者が住み続ければ、
毎月お給料のように家賃が入ってきます。


しかし、銀行から借入をしているので、
毎月請求されるローンを返済しなければいけません。


入居者がついていれば、家賃収入があるので、
そこから一部を返済に充てていきます。

借入の金利によっては、
毎月のローン返済額よりも多く家賃が入る場合もあり、
資産形成の商品として人気があります。

選択する物件ですが、
都内23区や横浜地域、あとは一部大阪方面で、
駅から徒歩10分以内が良いとされています。
※需要が高く、資産価値が高いため

不動産投資のメリット

フリー画像

不動産投資には大きく分けて4つのメリットがあります。

  1. 家賃収入(年金の変わりとして毎月お金が入る)
  2. 生命保険の変わりになる
  3. 節税効果がある
  4. インフレ対策になる

家賃収入

最初は、
銀行からローンを組んで始める方が多いので、
家賃収入をローンの返済に充てていきます。


そして、ローンが完済した後は、家賃が満額で入ってくる(管理費や修繕積立金を引いた金額)といった仕組みです。

ローンを完済した後の収入は、
そのまま年金の変わりとして毎月入ってきます。

一般的には、
35年でローンを組まれる方が多いので、
早くスタートすることによって、
家賃を満額で受け取れる年齢も早くなります。(基本的には25歳以上から)

生命保険の変わりになる

団体信用生命保険(団信)がついていて、
もし契約者に万が一のこと(亡くなってしまったり、高度障害となった場合)があれば不動産の借入をチャラすることができ、残債がゼロになった物件をご家族や、親族の方に残すことができます。

残されたご家族や親族が、借入金の責任を負う必要はありません。

残された遺族に対して、
「不動産」という資産を残すことができ、
物件を売却しなければ、
毎月お家賃を受け取ることができます。

節税効果

サラリーマンの方が節税できる1つの仕組みになります。

投資用の物件を所有した後、
減価償却費というものを利用して節税していきます。

毎年、お給料に対して税金がかかっていますが(住民税・所得税)、確定申告をして所得税の還付と住民税の減額が可能になります。

所有する物件の築年数によって、節税効果が変わります。

減価償却費や経費で、
最初の頃は赤字になるケースが多いので
「節税」の対象となりますが、
黒字化すれば「納税」の義務に変わります。

インフレ対策

現在の日本円の価値は、下がり続けています。

  • インフレ=お金の価値が下がり、モノの価値が上がる
  • デフレ=お金の価値が上がり、モノの価値が下がる

資産を日本円だけで所有していると、
気づかぬうちに価値が下がりつづけています。

そこで、
不動産というモノに資産を変えることで、
インフレの対策となります。

不動産投資のリスク

営業マン

リスクの中でも特に押さえておきたいリスクが3つあります。

  1. 空室リスク
  2. 災害リスク
  3. 価値の下落リスク

空室リスク

空室リスクを回避するためには、エリア選びが大切になってきます。

それこそ、駅から遠いところや、
地方は人口減少により空室になる可能性が高いです。

物件を選ぶ際に、
東京であれば23区内、横浜地域、川崎市、
大阪市など人口が増えているエリア、
再開発が予定されているエリアで所有することで、
空室リスクを回避していきます。

入居率が100%というのはまず存在しません。

理由としては、
引っ越しなどで入居者が物件から退去し、
一定期間は空室という期間が生まれるからです。

こればかりは避けようがありません。

その間の穴埋めとして、
サブリース(家賃保証)と呼ばれるものがあります。

空室期間の家賃収入の穴埋めとしてサブリース会社から補填が支払われます。(家賃の何割かを保証してくれる仕組みです)

その期間、
不動産会社は入居者をつけるために、
一生懸命探してくれています。
※基本的には、入居者をつけるのは管理会社です。

家賃は、
一定の水準を保ったまま続くかどうかは、
不透明なところがあります。

エリアによっては、
最初は高い家賃で設定できていても、
数年後には家賃価格が下がり、
得られる収入が少なくなる可能性があります。

今後の人口はどうなる?

国は地方分権を進めようとしていますが、
相変わらず東京一極集中になっており、
地方から人が続々と都心部にきています。

つまり、リスクを回避するのであれば、
都心部となります。

人口の流入が多ければ
その分住んでくれる人も比例して多くなり、
よっぽどのことがないかぎり、
常に空室ということは非常に考えづらいです。

物件選びのポイント

  1. ターミナル駅まで乗り換えが不要な駅
  2. 駅徒歩10分以内
  3. エリア(都内23区、横浜地域、川崎市、大阪市などの人口の流入が多い地域)

不動産会社を選択するときに、
空室になったときの保証も確認するようにしましょう!

また、空室になった場合でも、
自己資金でカバーできるのかどうかを、
考えてから物件を所有するようにしましょう!

災害リスク

災害は大きく分けて、
「地震」「火災」があります。

それぞれに保険が付いていますが、
「地震保険」は任意の保険となります。

「火災保険」は、
強制で加入しなければいけない保険です。

また、自然災害として「大雨」による
洪水や土砂災害などが考えられます。

物件周辺の「ハザードマップ」を確認するようにしましょう!
※地域やエリアを変えることで、回避できるリスクとなります。

価値の下落リスク

物件の価格は、
「建物」「土地」に分けることができます。

「建物」の価格は、年数が経つにつれて、
少しづつ下落していきます。

ここで、大事なのが「土地」の価格です。

土地は、比較的安定していますが、
需要がなくなっていくエリアだと、
価値の下落が考えられます。

そこで、
今後の需要をみてエリアを選択する必要があります。
※再開発がおこなわれるエリアや東京23区(駅徒歩10分以内)は安定しているエリアのひとつです。

不動産投資を始めるにあたって、
一番大事にしなければいけないのが、エリアです。
エリアの将来性を考え、選択するようにしましょう!

利回り

フリー画像 運用

物件を所有する際には、
「利回り」をきちんと確認する必要があります。

利回りは、どうやって計算するの?

利回りには、2種類あります。

  1. 表面利回り
  2. 実質利回り

「利回り」の計算方法

  1. 表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格
  2. 実質利回り=(年間の家賃収入-年間経費)÷物件価格

確認しなければいけないのが、
「実質利回り」です。
※実質利回りを確認し、正確な収益をみて判断するようにしましょう

まとめ

不動産投資は、
リスクが大きいように感じられますが、
エリアをきちんと選択し、
長期で運用することで、安定した運用となります。

資産運用を考えるときに、
「どの商品が良い」「どの商品が悪い」
というものではありません。

全ての商品にメリット・リスクが存在します。

資産をひとまとめにせず、
いくつかの商品に分散することで、
安定した資産運用が可能になります。

補足(主な投資商品)

  1. 貯金
  2. 保険
  3. 投資信託
  4. 不動産投資
  5. 海外ファンド
  6. 現金購入の不動産
  7. スタートアップ企業への投資
  8. 先物取引
  • 1~4が時間で運用していく商品
  • 5~9がリスクをとって運用していく商品

投資初心者の方、20~30代の方は、
リスクを取りにいくのではなく、
まずは「時間を活用した投資」
からスタートすることで、
安定的に資産を増やすことができます。

よかったらシェアしてね!
  • URLをコピーしました!
  • URLをコピーしました!

コメント

コメントする

CAPTCHA


もくじ